A aquisição de propriedade imobiliária por meio da usucapião constitui um dos mais relevantes institutos do Direito Civil pátrio, consolidando a posse prolongada e qualificada em domínio pleno. Trata-se de modalidade de aquisição originária da propriedade, que se perfaz pelo decurso do tempo, associado à posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, ou seja, a intenção de ser dono da coisa. Uma vez preenchidos os requisitos legais atinentes à espécie de usucapião pretendida – seja ela extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural –, o direito de propriedade se consolida em favor do possuidor, independentemente de qualquer ato de registro ou de manifestação do antigo proprietário.

Cumpre salientar que a sentença proferida em ação de usucapião, ou o reconhecimento extrajudicial realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, possui natureza meramente declaratória, e não constitutiva. Isto significa que o ato judicial ou administrativo não "cria" o direito de propriedade, mas tão somente o declara, reconhecendo formalmente uma situação jurídica já consolidada no passado, no exato momento em que o lapso temporal exigido por lei foi integralizado.

Dessa forma, a eventual e tardia insurgência do proprietário tabular, aquele cujo nome consta na matrícula do imóvel, afigura-se inócua para reverter o direito já adquirido pelo usucapiente. A exigência de "posse pacífica" refere-se à ausência de oposição efetiva e tempestiva durante o interregno em que o direito à usucapião estava em formação. Consumado o prazo legal, com a posse qualificada, a propriedade se transmite ao possuidor, e qualquer ação reivindicatória ajuizada posteriormente pelo antigo dono encontrará óbice intransponível na exceção de usucapião, que poderá ser arguida como matéria de defesa.

Ainda que o direito material já esteja constituído, a referida regularização formal perante o Cartório de Registro de Imóveis é de suma importância, pois confere publicidade, oponibilidade erga omnes e segurança jurídica ao novo titular do domínio, permitindo-lhe exercer plenamente as faculdades de usar, gozar e dispor do bem.