Um imóvel alienado fiduciariamente é aquele 'garantidor' de um empréstimo, onde, na maioria das vezes, essa garantia refere-se ao financiamento para aquisição do próprio bem dado em garantia. Temos sujeitos a serem denominados nessa relação, como o 'fiduciário' e 'fiduciante'.

O fiduciante é aquele que toma o empréstimo para aquisição do bem, ou seja, é o devedor. Já o fiduciário é o credor, aquele que concede o financiamento e tem como garantia a propriedade resolúvel daquele imóvel. Em outras palavras, o adquirente comprador, que agora se torna fiduciante, busca o financiamento para aquisição de imóvel, imóvel esse que será dado em garantia ao próprio financiamento.

Agora iremos à inovação: o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) dificultava ainda mais a realização dos débitos condominiais. Não obstante a natureza 'propter rem' da obrigação condominial (taxa de condomínio), o STJ entendia que o imóvel alienado fiduciariamente não poderia ser objeto de constrição, uma vez que não integra o patrimônio do condômino/devedor fiduciante, que apenas detém a sua posse direta. Desta forma, não poderia ser penhorado para pagar dívidas de condomínio.

Não obstante, em Acordão proferido nos autos do Resp. 2.059.278 e publicado no último dia 12, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça adotou entendimento diverso. Por maioria de votos, estabeleceu que, desde que o credor fiduciário seja citado quanto aos termos da execução, será possível a penhora do imóvel que originou a dívida. As normas que regulam a alienação fiduciária não podem prevalecer sobre os direitos de condomínio.

Para o Ministro: "Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto".

A referida decisão representa uma notável discordância em relação à interpretação anteriormente aceita.