A doação de imóveis para filhos é vista, de acordo com o Código Civil, como um contrato gratuito, unilateral e formal. A doação acarreta unicamente a obrigação do doador de entregar de forma gratuita o bem doado ao donatário (quem recebe). O domínio só se transmitirá pela tradição e pelo registro do imóvel doado.

Os ascendentes – pais - poderão fazer as doações a seus filhos, que importarão no chamado adiantamento da legítima, que nada mais é que adiantamento da herança, devendo ser por isso conferidas no inventário do doador por meio de "colação". O doador deve resguardar as legítimas dos herdeiros necessários, ou seja, somente poderá doar 50% de seus bens, pois o excesso é considerado inoficioso e será julgado nulo.

Sabe-se que a doação de pais à filhos ou de um cônjuge a outro são vistas como adiantamento da legítima. E se os bens forem doados pelos pais aos filhos em prejuízo dos credores? O que poderá acontecer? Existe a conhecida "fraude a credores" e encontra-se na doutrina a ação sub-rogatória (quando o credor age judicialmente em lugar do devedor, valendo-se do mecanismo da substituição processual). Se aquele se descuida de exercer direitos e ações que lhe competem, pode este, em seu lugar, promover os meios judiciais de realizá-los, desde que não sejam privativos do titular.

Desta forma, a chamada "ação pauliana" é remédio repressivo contra a defraudação já ocorrida. A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso, onde as famílias defendem a tese de que a doação do imóvel em que reside, dos pais para os filhos, não caracterizou fraude contra o credor, pois a propriedade foi considerada bem de família, e por isso seria considerada impenhorável. Foi considerado que a doação do imóvel no qual a família permaneceu residindo, não configurou fraude, uma vez que o prejuízo ao credor seria causado pela alteração da finalidade de uso do bem ou pelo desvio de eventual proveito econômico. A ocorrência de fraude contra credores requer a "anterioridade do crédito" e a comprovação de prejuízo ao credor e o conhecimento.